鄂尔多斯如何化解危机

            来源：中国建设报     2012-08-29   

土地市场的短期过度供应是造成鄂尔多斯危机的重要原因之一，下一步如何消化过剩的存量房、厘清民间借贷真实情况、通过发展产业链吸引人流和资金流，或成关键。

时隔一年，鄂尔多斯之前热火朝天、随处可见的造城热潮，眼下却很少见到，70%的房地产项目都处于停工状态。一年的时间里，鄂尔多斯到底发生了什么？问题的症结或许需要追溯到更长的时间维度。

如果把“四万亿”和鄂尔多斯造城狂潮相关联，或许有人觉得不匹配。其实不然。过去几年由于煤炭市场很热，地方政府累计了充足的财力。再加上“四万亿”方案的刺激，以地方政府为主导的投资狂潮不断被放大。

此次危机很重要的一个原因是土地市场的短期过度供应。鄂尔多斯的房地产用地指标占据了全内蒙古指标的一半以上。基础设施的大力度投资带动了地价的快速上涨，地价的不断攀升又引发了房地产开发投资热潮。2010年，鄂尔多斯的开复工量近2600万平方米，而同期的北京才3600万平方米。到了2011年，它的新建住房面积已超过2000万平方米。整个鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万，而今年有近15万的外地人口离开此地。如此一来，仅仅45万的人流难以支撑如此庞大的市场供应。此外，据介绍，之前鄂尔多斯的开发企业不足百家，而过去两年猛增至500家。这其中，许多开发商对当地的房地产市场完全陌生，只是手头有占地款、拆迁款等资金，几个人结伙也盲目加入了其中。

同为煤炭能源型城市，榆林神木的日子好过多了。一方面，神木处于“二山一川”的地理位置，两侧都是山，使其可供应的土地非常有限，再加上土地指标有限，即使发生市场泡沫也属于可控范围。另一方面，神木没有严格执行国家预售政策，许多开发商在房子没有取得预售证时已经卖出去了房子。当房价下行时，其实是让所有购买人分担了风险。

从需求的角度而言，有两个因素严重冲击了鄂尔多斯市场：首先是银行按揭的收紧。鄂尔多斯房地产市场95%的购房人是外地人，90%的购房人是按揭贷款。随着房地产调控政策的持续，尤其是泡沫的不断膨胀，银行突然收紧按揭贷款。许多开发商即使卖出去了房子，也拿不到按揭资金。其次是煤炭市场的低迷。随着实体经济的下滑以及国外煤炭的冲击，鄂尔多斯的煤炭销售不畅。许多煤厂处于停产、半停产状态。

供给的过度膨胀与需求的萎缩，使得房价开始一路下滑。某郊区高端楼盘房价从峰值每平方米超过3万元的价格跌至1万元左右，上千亿元的大楼盘冷清到只有10个人看场子的境况。康巴什300万平方米的公务员小区，在市场价格每平方米8000元的时候许多公务员按照每平方米4000元的价格购入，现在市价已经接近4000元甚至跌破4000元，退房事件不断上演。

房价下行严重冲击了民间借贷市场。政府的、银行的、民间的钱，似乎都被冻结了！追根溯源，许多高利贷的最后一环都是房地产。有趣的是，个别借了高利贷的开发商为避免形势不可控，甚至把债权人明细在公安局备案。如此大规模的民间借贷风波，却没有爆发大规模的群体性事件！原因有两方面：一是民族性格的原因。相对于陕北民间资本投资的谨慎，鄂尔多斯人虽然投资冒进，但危机爆发后更多的是宽容和忍耐。二是高利贷前期支付的利息已经使相当部分债主收回了本金，这或许是更重要的原因。

目前，鄂尔多斯政府正在积极寻求危机化解之道，也进行了许多实实在在的努力。一方面大批量回购开发商的现房项目，改作公租房等保障房项目；另一方面，积极化解民间债务危机，尤其是三角债问题。

针对鄂尔多斯的危机解决，笔者提出如下建议：首先，政府在未来五年内严格控制土地供应，给市场充足的时间来消化现有过剩的存量房；其次，增加鄂尔多斯危机严重性的透明度，让外界真正了解这场危机及其带来的严重影响，以寻求外部力量的支持。尤其要梳理清楚民间借贷的真实情况，努力化解民间债务危机；最后，通过产业政策的扶持，打造产业园区，以此吸引人流。人流和资金流才是房地产市场发展的可持续支撑力量。而产业园区的方向并非现有的汽车制造业，更合适的方向或许是煤炭深加工产业链。